在武汉年入百万收入的购房者是怎么买房的?
 

在武汉年入百万收入的购房者是怎么买房的?

发布时间:2020-04-21 10:53:38
 
文丨武汉裴sir 搜索公众号“武汉裴sir”进入楼市知识星球获取精华资讯,如下答案来自星球回复。进入相亲星球,千人脱单社区,助力你找到契合的ta! 提问1:裴老师好,我有两套房,第一套保利心语7期90平,剩余贷款30万,第二套光谷之星132平,剩余贷款80万。家里俩小孩,老大5岁,老二2岁。家庭年收入30-50万,想买武汉小学学区房,怎么操作最佳,求指点,谢谢。 回答1: 保利心语洪山区大盘,但是洪山区的教育资源不足,目前建起了洪山二小但是还没有对口的初中,小区五六百的小孩子读书是个问题,光谷东配套起步阶段,学校相对弱,作为家长你这边会希望有学区房是很正常的需求。 一:换武汉小学顶级小学。 因为武汉小学学区顶级,所以学区溢价比较多,多数是老破小,以后换房出手金融属性可能会受到影响,比如芳龄超过25了不好贷款。所以可以考虑买房上学不自住,这样沉淀资金不会太多,多余子弹可以加仓多余的房产。 1, 武汉小学对口学区: 价格基本上是24k-35k左右,多数是老破小,但是也有总价低的,上学后换房也可以。凯乐花园附近,中南集团(中南商业大楼)、水利厅、中南设计院、24-27k、电力设计院、测绘局,七医院,公安厅,中南宿舍(学校背后的哪一栋旧房子)。 2, 武汉小学学区的改善型稍微品质好点的百瑞景, 武汉小学的瑞景分校,据说改名字了,而且学区有历史遗留问题,优先1/2期的业主对口。帝斯曼 武汉小学+武珞路初中双对口,19年底的时候40多平的房子210万,刷新了学区房新高度。 3, 帮你拓展几个选择,不仅仅是武汉小学的。 华润橡树湾 对口中华路小学分校。复地东湖对口武昌实验小学和武珞路中学的话就会很好,但是兑现还需要时间。金沙泊岸小区环境不错,湖景也可以,户型不怎么样, 对口武昌实验小学(沙湖分校)。或者一步到位武汉天地,长春街小学还是很不错的,最重要的是初中对口二中(四大名初) 4, 武昌区小学入学查询系统,建议查一下核对。 同时武汉很多好的学校,现在有一些限制:比如 6年内每户仅一学位,也就是年限+户口+学区房+学票限制,以及一些楼盘一二期对口可能后期的不对口的问题,都需要谨慎的核实。 关于这些还不错的小学对口的小区,裴sir有汇总图片在知识星球。 二: 谈一下学区房的感受资产、学历、相亲、阶层、未来十年。 学区房主要是房产价值+学区价值。 1:关于学历。 过去几十年太多的人通过学习,学历改变了人生的命运,然后形成了路劲依赖。但是越往后你会发现近几年尤其是2016年以后房产尤其是一二线城市动辄300万、500万、1000万的房产直接把社会分割成三六九等,并且逐步的固化。单纯的依靠学历的竞争已经无力,社会逐步发展,这种流动越来越弱,通过学历改变命运越来越难。有句话特别残酷“如果仅凭高考就可以改变命运,那么你们他们会阻止你获得参加高考的资格”。现在为什么那么多人谈及素质教育,高考考试不要依赖于一次考试结果。这些就是一些有权利有财力的上层的阴谋,试想一下,真的这样操作,作为底层老百姓哪有所谓的素质基础与他们竞争。我们看到北京、上海逐步将房价抬高,用房价固化阶层,哪怕你再聪明,985博士你也要在房价面前驻足。然后用教育资源去继续加持一线城市的子女的学历,与此同时就是相对应的产业。具体的操作就是买房难、读书难、户口难。当然,如果反其道而行之,大学都不读,那肯定是更难改变命运。所以我看待学区是相对中性的,即:我不追求最牛学区的溢价,我追求中等学区,尤其是区域高端人才流入比较多,未来有潜力获得更多优秀的学生,成为新的学区的潜力学区。所以在学校和楼市投资资产配置上,我比较倾向于追求中庸的状态,读书还是得靠小孩自己,给予适当优秀但不溢价的学校我觉得还是可以的,然后在资产配置上尽快进入中产阶层,为什么这么配置,在后面会讲解到相亲。 2:武汉学区。 武汉的核心区的老破小学区房比如武汉小学、水果湖小学等。除了交通方便,真是价值不大,学区价值又严重溢价。而且现在已经开始网络课程,这次yq不就是的吗,谁知道以后是不是走向这个趋势,如果这样网络教育,学区是否会缩水的风险。老破小学区房是否有可能出现卖不出去的尴尬,房龄25年以上的房子办贷款都难。 3:关于相亲。 我想说的是,没有人因为你是硕士或者985的本科高看你一眼,不过是在读书的时候觉得你真棒,读书可以。毕业后你没有足够的经济实力或者赚钱的能力,或者有认知的水平高度(最好能变现)没人会高看你一眼。以相亲市场为例,裴sir做了相亲星球几年了,相亲市场是比较挑剔的,别个会评估你的综合实力,性价值(长相、身高、身材),经济价值(房车工作家庭背景),情绪价值(三观、性格、谈吐、文学素养)。谁会在相亲的时候因为你是985学历高看你一眼?大家评估的是一个人综合的状态。中国社会对女生是相对比较友好的,不需要强大的物质支撑就可以向上兼容,在学历这一块确实有优势,但是对于男生好的学历只是加分项仅此而已。反之,如果你进入了中产阶层,有一个好的经济基本面+本科还可以的学历,我觉得别个还会高看你一眼,相亲市场也更有优势。我想说的就是中庸平衡之道,不必偏执于最好的学区,去承受这个超溢价。即便是投资学区我也是买那种不溢价的学区房,比如招商挂牌的学区单价很便宜,没有明显的学区溢价,买的便宜,未来增值,多囤几套。 4:我觉得除了以上房产和学区学历的投资之外的投资之外还应该投资什么呢? (1),投资自己,投资子女,以后有一个能够有竞争力的工作和行业。 (2),有好的性格和共情能力,以及情感认知能力,这里需要有健康和睦的夫妻关系和健康的家庭教育。共情能力强有助于维持健康的爱情和婚姻,性格比较好有助于这段感情的长久,情感认知(段位)能力有助于识人。选对对象可以避免阶层坠落,内耗的感情和婚姻是难以承受的。 (3),一代农民,二代工程,三代金融,四代艺术。现在很多人都是大学学历从事工程(师)的行业,其实可以多一些金融和艺术类。大到美国产业从制造业进入金融服务业,小到企业开始金融市场化以及到个人的房产金融投资,实体/实业+金融更稳妥,相比而言多一个竞争的维度。艺术类对找对象以及提高竞争力非常有帮助,比如能歌善舞,钢琴、小提琴、古筝等,专业的摄影/平面设计或者艺术剪辑类其实有助于提高竞争力,而且现在的头条自媒体比较火的多数都很有才艺。 诗人谈恋爱不需要“花钱”的,没有有趣的灵魂,竞争力是衰弱的。 5:所以裴sir综合来看,还是偏向于投资属性会多一些。 本身学区这事,最终还是要考子女自己努力勤奋和好的学习习惯,而如果能够助力子女进入中产那是实实在在的实力。见识了很多985博士或者硕士从一线黯然失色退回二线城市,也见识了很多家境还不错的普通本科,在父辈的支持下,留在了一线城市。未来10年是量化宽松的10年,超发货币进入重资产楼市是趋势,未来一线城市的房价会继续将阶层固化并且加固加牢。所以在配置学区房的时候我还是考虑的资产增值+还可以的学区,比如光谷一小二小的学区虽然在武汉不是很强,但是因为软件园产业+区位支撑,算是光谷片区的领涨区,这样的一个资产配置不至于像武汉小学学区房那样的溢价而跑不赢大盘的可能。 提问2:年收入100万(稳定),房贷5.85万/月,房租收1.5万/月,即房贷4.35/月,家庭支出3万/月,88万/年。有现金20万,股票30万。信用卡40万未用,信用贷未办。 房产如下: 沈阳79平,30年等额本息30万,24.8可售; 重庆125平,30年等额本息73万,22.6可售; 重庆128平,30年等额本息115万,21.1可售; 杭州75平(自住),20年等额本息200万; 杭州60平(孩子读书),20年等额本息220万; 深圳79平,3年先息后本350万,23.1可售; 负债共988万。 计划两三年后,杭州自住房卖出后置换改善。在这两三年中我需要注意些什么?有更为合理的配置规划吗? 回答2: 感谢付费提问,才看到。 一:多军有几个特点: 1,基本上不全款买房的除非是比较笋的盘或者房票用完了,或者无法贷款,追求新房笋或者二手笋的时候才会不得已选择全款。 2,多军尽可能追求笋盘、流动性的均衡,追求性价比,因为纯投资吗,追求干货不要溢价,比如品牌溢价或者学区溢价。 3,多军都是JLH的状态,因为只有这样才能用好每一分资金和房票、贷票以及首付3成甚至刚需优先的资格。 4,多军都会均衡资金情况下,合理加杠杆,因为涨幅靠选筹,赚钱靠杠杆。同样100万房子涨到130万,首付30万和首付100万买房,获得的收益前者是100%,后者才30%,剩下的70万明明可以继续加仓。 5,多军从来不轻易提前还款。因为 M2增速是12%左右,意味着货币购买力是持续衰减的。房价升值,除了获得房产增值的同时,债务通过通货膨胀缩水其实也是收益。武汉热干面,裴sir吃不习惯,多年以前就几毛钱,现在得几块钱,购买力的衰减货币贬值意味着过去几百块房贷的时候你会觉得压力不小,如今却会觉得毫无压力一个道理。 二:关于资产配置。 1,大的头寸分配到北上深,杭州是更好的,这样资金用的更充分;余钱再考虑分配到二线城市,这样避免了精力的分散。考虑到流动性等因素,我觉得二线城市最好是100-110平左右的流动性更强的户型和区位,方便日后套现逐步布局一线城市。 2, 这几年不断的提高XYK的额度比较重要,你的资产比较优质,趁机会获取大额度的XYK,方便日后加杠杆,或者应急,比如二线的资产不方便套现的话可以XYK调度。 3, 过去几年经济受到冲击,加息状态,楼市是打压的,涨幅相对慢一些;19-20年开始未来的楼市趋势向上的,目前美国5万亿的经济刺激下,预计1-2年内中国的楼市就会跟随上行,目前配置的房产我觉得是挺好的,量化宽松的状态最终必然还是流向重资产的。 4, 这一次yq 你的工作依旧比较稳定还是比较幸运的,实际上你的资金存量不够1-2年的房贷,如果有行业变动还是有较大的风险的。 三:加仓资金来源。 你的杭州、深圳的房产户型不大,如果区位比较ok,流动性应该还可以,后期配置更大的房子的时候需要注意。整体而言我觉得未来还是砖本位更佳,你的大方向是对的。配置资产的时候要考虑清楚,如果应急的时候如何处理?资产负债超过7成还是要注意的。建议你参考如下提额XYK到100-300万额度,注册公司,了解一下DYD不一定用,但是让你有更大的认知基础和加仓的潜力。我觉得多军都是保守的,表面上看着激进,但是实际上都考虑清楚了资产配置的退路的。 后期的裂变资金来源,可以储备: 1,工资收入 2,房屋出租 3,兼职外快斜杠青年或者其它收入 4,找爹妈亲戚朋友支援 5,大额度XYK, 4-5%成本。 6,互联网金融杠杆额度储备随时调用 7,JDDY一套房 8,从资产航母配置舰队里面出手一个护卫舰流动性差的。 9,从资产航母配置舰队里面出手一个护卫舰流动性好的。 四:房产投资的"吃鸡生存法则"? 吃鸡游戏里面有两个概念,一个叫“安全区”,另一个叫“决赛圈”。 先说安全区,买房投资也有一个安全区。比如一些确定性成长的一线或强二线城市和片区,呆在这个“安全区”里,最起码给你足够的换手置换“装备”时间,不至于盲目乱买被乱枪打死。再说下“决赛圈”。 大型城市发展,影响的不仅仅是你自己,还有你的子孙后代。决赛圈的人群注定了你的生存环境,也注定了你子孙后代的成长环境,十年后,一线与二三线的差距可想而知,尤其像深圳这样的城市。 为什么我们要和时间赛跑,就是这个原因,当然,从长远角度看,人生的长跑确实在决赛圈。 你的幸运的,或许多年以后,很多人的孩子满心欢喜的握着一张火车票,沿着父辈曾经没有留下来的城市再去走一圈后,发现更难立足下来,继续重复着父辈曾经到顶的轨迹,在不远的将来,这也一定会发生。我们没有拼命的去“杀敌”提升“装备”,下一次开机接手的人依然会是裸装出门。 杭州其实还不错,尤其是互联网兴起,待遇不比上海的差,房价甚至也不比上海便宜多少,但是杭州的教育和医疗实力其实和上海相比还是弱一些的,从裴sir了解的医学院的学生很多去杭州就很好找工作因为稀缺,但是如果在武汉留下就比较难,因为武汉的医学院比较多比较强。 整体而言差不多应该像你所说,配置1套改善型住房,获得一个城市更好的人脉资源,给子女更好的教育和学习生活环境了,娃本位。 提问3:裴老师你好:现在武汉上班缴的公积金18个月余额2.1万。上海公积没转过来,只提取上海公积金账户里余额支付首付款,会影响武汉一年后商转公的贷款额度吗。谢谢回复。 回答3: 建议你告知一下我你目前的首付预算,上海公积金额度以及,目前武汉每个月的公积金缴纳额度是多少,公积金不支持补缴,影响时间系数: 2.1万 x 20 x 0.8=32万额度。 如果一年以后买房,假设每个月公积金缴纳1200 (2.1+1.44)x20 x 1=70万 (一般个人或者夫妻最大额度是70万,有时候会微调,公积金贷款需要满足流水是月供的两倍一般比较难做假,再就是精装房精装部分需要结清才支持公积金贷款) 所以你可以看到其实落实到公积金贷款一般会有一些限制条件的,再就是武汉的新房尤其是性价比还可以的新房整体是上涨的,一年后涨幅10%那就是几十万,因为公积金贷款然后坐等房价上行不一定划算。 裴sir的知识星球置顶帖精华汇总里面有关于: 《武汉如何实现板块轮涨的!》 有提及地价上涨,品牌开发商溢价刷新区域房价天花板,老的新房就会因为价格优势逐步清盘。上海公积金目前可以微信公众号申请提取,非常便捷,都不需要去公积金管理中心,一个季度提取6000,或者你综合评估一下把上海的转回来提高公积金的基数,不过个人觉得上海的公积金做首付更佳。 提醒:如果星球的球友是在上海工作,准备在武汉买房,希望能够用异地公积金贷款买武汉的房子的话,千万不要轻易提取,否则会影响异地公积金贷款。 提问4:阿sir.你好,中建星光城8#,下周开盘,已经交上资料了。1单元的两梯两户,126平方的户型,东户和中间户型选哪个好?二单元的118户型,怎么样?126平方的公摊27%,2梯2户。118平方的公摊23%,2梯4户。 126和118室内实用面积一样,未来3年可能回武汉,建议买哪个大小,买哪一层?若买126的户型,买东户还是中间的126户型?刚需,手里80w. 用男友一个人的姓名买,还贷无压力,涉及深圳异地公积金贷款。未来3年后可能会武汉发展,也可能不回去,待定。目前在深圳无房,女生手里留一个首付30%的资格,等3年后,再决定是否把武汉的房子卖掉,在深圳买?还是回武汉发展,再买一个学区房。 回答4: 1, 深圳一线城市,一直是非常开放的政策,对于落户也是补贴比较多,企业多,有很多农民房,房租成本也低,所以很多年轻人优先选择深圳。北京、上海因为传统的教育资源和医疗资源的原因,户籍管控比较严,有些排外,房价打压管控这几年还可以。 相比而言没有教育和医疗优势的深圳通过开放和吸纳人才极大的促进了经济的发展,也因为开放所以房价涨幅一直比较快。19年开始美国开始降息,深圳房价开始上涨,目前已经又涨到了一个新的高度。 2, 用一个人的名额买腾出来了一个SFSD的资格是挺好的,即便日后不在深圳买,也可以在武汉继续3成首付加仓2套。不过其中最大的风险就是情感风险,多少人相信爱情却败给了爱情,风险自行评估。 中建异地公积金贷款似乎不支持,建议你咨询一下你的置业,卖毛坯之后,开发商普遍的会选择性执行一些楼市政策。 武汉相当于是“安全区”,呆在这个“安全区”里,最起码给你足够的换手置换“装备”时间,不至于盲目乱买被乱枪打死。 北上广深算是“决赛区”,能够在一线城市留下来影响的不仅仅是你自己,还有你的子孙后代,决赛圈的人群注定了你的生存环境,也注定了你子孙后代的成长环境,十年后,一线与二三线的差距可想而知,尤其像深圳这样的城市。 考虑到深圳已经涨了很多了,首付80个深圳买房上车门槛还是比较有限,我个人觉得选择二线城市“安全区”更稳妥安全,未来武汉多加仓裂变几套先用资产追资产的方式稳扎稳打也是可以的。 3, 我记得8号楼西侧靠近马路,考虑到噪音和阳光优先选择东边户,楼层选择 2/3楼层左右或者15层以上的。我记得128户型更方正,阳光更好,我倾向于128户型。而且11号线光谷东的楼盘流动性还可以,所以入手128的不用担心不好出手的问题。 提问5:请问林总,燃气管道和电路如果不可避免的需要平行布置,那么哪个放在上方,那个在下方,最小间距多少?走明线的情况。谢谢! 回答5:(此问题来自:知识星球精装内幕星球3) 燃气管道布置在线的上面 间距3到5厘米就可以了 燃气管道比电线易损 且要经常检修,电线安装之后 几乎不会再有任何变动了(前提是质量还过得去 电线的负载要合理 电线不能用太细的 如果是主电源建议用4个平方的铜芯线单股的那种) 近期相关文章分享: 武汉10套房的购房客,一般都是怎么买房的? 武汉炒房客买了5套房,还会焦虑买房吗? 武汉楼市现状,买了5套房,但是卖不出去! 2020年武汉楼市现状:打8折也没人买,有些盘开一次涨一次! ·  END  · 楼市投资也遵从2/8定律,只有资深投资客才能赚到钱,大部分一买就站岗或者血亏。 关注“武汉裴sir”微信公众号,进入楼市知识星球提问,一对一有问必答并送赠送价值10000元的内部资料,重要资讯第一时间只在楼市知识星球发布。 武汉裴sir 知识星球部分精华文章: 武汉楼市微观(投资避险): 1,破限购限贷,保护SFSD资格15条! 2,武汉楼市精装政策是如何坑的你! 3,楼市周期律让投资客大赚几十万! 4,武汉如何实现板块轮动暴涨的! 5,为什么大部分人一买就站岗或者血亏? 6,地质问题复杂的白沙洲到底能不能买? 7,矩阵、明源抢房摇号系统都有哪些后门? 8,武汉神盘都是怎么交资料的? 9,武汉商转公详细流程! 10,武汉(二套房)异地公积金贷款(最复杂)流程--北/上/深版! 11,注意!如下行为将会导致你彻底失去武汉异地公积金贷款资格! 高级炒房思维(理论突破): 1,如何把房产变现,对敲把资金套出来! 2,如何实现房产2n裂变,一变二,二变4...! 3,买入16套房资源达到瓶颈后,如何修到54套! 4,代持破限购限贷炒房+如何规避风险! 5,笋盘出处+抵押贷购入流程! 6,职业炒家是怎么实现一单赚500万的! 7,买入就站岗血亏的贵妇CEO溢价盘。 8,无视限购政策一单赚百万的ABC单玩法。 9,你为什么贫穷,贫穷的深刻思考? 10,美元周期律如何影响武汉楼市周期的? 11,通货膨胀为什么是穷人的收割机! 金融杠杆思维(支点跨越): 1,信用卡致富0--年入百万的方法99%的人都不知道! 2,信用卡致富1--年入百万全靠雕虫小道! 3,信用卡致富2--年入百万如何空挡接龙! 如果喜欢裴sir的文章,可以分享或者戳点一下“在看”,非常感谢你哟!